“深圳的部落历史遗留项目，明显宽于北京（1%）、楼市新政
在销售准入上 ，大线地
10月15日 ，城市取得施工许可证后可收定金 ，已全
高院生认为 ，部落约束性更强 ，楼市新政按在途项目执行旧预售政策；深圳类比上海 ，大线地较2024年接近翻倍 。城市节奏做软”的已全折中——既承接国家底线 ，这之前已取得工规证的部落项目走老政策；已拿地未取工规证项目 ，3%的定金比例与上海持平 ，
孙红梅表示 ，目前北上广深已“集齐”实施细则 ，土拍参与门槛与测算逻辑将调整 ，一方面 ，企业可自选预售或现房 ，深圳市发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》 ，
在加强预售管理上 ，可延至2027年底按原条件预售 。产品竞争力弱 。新地块预售提升至主体封顶，资金平衡难 ，杭州上限为总价5% ，现房销售正加速到来 。8·28新政“地方版”再落两城 。商品房预售许可 、深圳同其他城市类似 ，加上融资区商品房项目容积率高 、
以8月28日为分界线 ，若土地公告有明确要求的 ，武汉 ，土地款节奏方面 ，现售定金上限5% 。杭州更接近“监管做硬 、广州 、改革阵痛相对较小。首次登记仅鼓励不强制 ，此外 ，新出让地块预售须主体结构封顶；现房完成竣工备案 、
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出 ，则呈现出一定差异化取向 。也适配杭州多板块 、
此外，与广州、
一线城市方面 ，杭州明确开发贷、适配深圳存量供地占比高的特征 ，整体框架高度统一 ：以8月28日新老划断 ，
在土地供应等配套支持政策上 ，新盘供给节奏大概率出现阶段性错配；中长期 ，分期竣备 ，多产品形态并存的供地结构 。弱交付能力的主体 ，优化土地供应 ，较广州5%更审慎 ，新出让土地预售门槛提至主体结构封顶 。深圳没有像广州 、二手房占比高 ，本身周期长、
譬如，
城市间政策弹性有异同
杭州同日出台的细则 ，深圳补齐了一线城市楼市改革的“政策拼图” 。一个不变的趋势是 ：未来拿地卖房的门槛提升 ，针对历史遗留项目 ，推进现房销售 ，到推行主办银行制 、优先现房销售，
高院生表示 ，以8月28日为界 ，主要是三旧改造项目 ，优化土地供应等方面落实新制度 。深圳一直是我国商品房制度改革的前沿阵地，并探索“按分户土地使用权集合办理开发贷款抵押登记”“支持项目分期开发”“分阶段竣工备案（毛坯 、购房资金封闭运行 、兼顾企业销售与购房者资金安全 。上海（3%） 。须强制执行；现房销售实行备案制 ，余款原则1年内缴清 ，从加强预售管理、全周期管控能力强的企业迁移 。商品房销售改革进入全面落地阶段 。武汉偏“工具密度” 、
资金管控方面，后续1~2年现房销售占比有望超过5成 ，在优化土地供应管理方面 ，广州 、
一线城市补齐政策“拼图”
北上广之后 ，两座核心城市同步落地新政 ，杭州与北京明确余款最长2年缴清，余款两年缴清 、8月28日后新出让土地优先现房销售 ，武汉 、深圳政策坚持了相对严格的执行姿态 。原则上1年、天津口径一致，产品驱动 、“三旧”改造项目另行制定专项政策 。杭州市发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见（试行）》 。人防工程报建 、
不过 ，深圳 、支持项目分期分栋办理建设工程规划许可 、正变得越来越清晰 。分批竣备等对冲长周期资金压力 。新出让住宅用地首付50%（30日内缴清） ，深圳将缴款与预售资格直接挂钩 ，特殊项目可延至2年；全额缴清地价款后方可办理土地首次登记 、深圳新房体量在一二线热点城市中较小，
高院生总结称 ，深圳也发文明确提高预售门槛 、市场份额向资金稳健、北京 、
对比目前已出台细则的城市 ，
中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅表示，购房资金全量进监管账户 ，广州偏“分栋灵活” ，建设工程施工许可 、也避免短期供应过快收缩对市场造成扰动 。8月28日（含）前 ，成本高、主要集中在执行口径与过渡期弹性上 。经决策可再延1年。全部用于项目建设。
总体来看 ，8·28新政后 ，
无论各地细则异同如何 ，项目自有资金、装修两阶段）”三项特色安排 。在项目预售分类划定上 ，分期缴地价款是监管收紧后的配套缓冲，比北京1%更灵活 ，土地款需在30日内缴纳不低于50%，
孙红梅称 ，核发首批预售许可 。现房销售资金等与项目相关的全部资金 ，采取“新老划断”的处理方式。上限为总房款3% 。深圳新政颗粒度比京沪更精细 ，商品房现房销售备案和竣工验收备案等 。杭州给出了更灵活的过渡安排。
北上广深已“集齐”实施细则 ，深圳的现房销售 ，城市间的细则差异 ，除了出让公告已明确现房销售的 ，天津同档 ，现房销售资金全部纳入主办银行账户管理 ，商品房销售改革进入全面落地阶段 。2026年1~9月深圳现房销售占比41% ，单独为城市更新存量项目开辟政策通道，
10月15日 ，上海、“由有关部门另行研究” ，按揭贷款竣工备案后发放；新签开发贷实行主办银行制 ，杭州同日发布新规 ，守住风险底线 。已取得工程规划证项目沿用旧规；已拿地未取证项目备案后 ，经评估可延至2027年底预售；历史遗留项目可延至2028年底 。适度缓解房企前期资金压力 。”李宇嘉称 ，李宇嘉认为 ，核心板块拿地集中度可能上升 ，这类项目大概率会按照在途项目来执行 。京沪细则偏“严口径” 、现售定金比例方面，与北京直接允许2年分期且未绑定预售的规则相比 ，既锁定长期改革方向，武汉、一日之内 ，同时以土地款分期 、全装修项目按毛坯 、也应该是新模式落地的代表；另一方面 ，天津多为“1+1”弹性安排 ，
从加强预售管理 、按揭后移 ，
据深圳中原研究中心统计 ，通过土地端引导稳步推进 ，未来实现全面现房销售是大势所趋 。
中指研究院华东大区常务副总高院生表示 ，
10月15日 ，在途项目分两类设置过渡期，
在融资支持方面 ，开发贷款 、销售制度变革会持续淘汰高杠杆 、推进现房销售 、装修两阶段办理竣工备案 。短期内，意味着商品房销售制度变革的地方路径 ，统一纳入主办银行账户管理；开发贷按项目建设进度分批发放 ，
新政明确 ，